Die Pflichten des anwaltlichen Treuhänders beim Immobilienkauf wurden durch den Obersten Gerichtshof konkretisiert

(Bildquelle: @inaaydogan)

1. Sachverhalt

Die Kläger waren je zur Hälfte Miteigentümer deiner Liegenschaft in Wien. Die Beklagten sind Rechtsanwälte.

Durch einen Kaufvertrag (im Folgenden kurz “Kaufvertrag ./A”) samt Zusatzvereinbarung vom selben Tag (im Folgenden kurz “Zusatzvereinbarung ./A”) verkauften die Kläger 1/8 Anteile ihrer Liegenschaft zwecks Ausbau des Dachbodens des dort vorhandenen Hauses und Begründung von Wohnungseigentum an den neu geschaffenen Wohnungen an eine dritte Person (im Folgenden kurz “Käufer A”). Die Erstbeklagte war Vertragserrichterin und Treuhänderin.

Der Kaufpreis von EUR 240.000,00 wurde treuhändig erlegt und sollte nach dem Willen der Vertragsparteien in die Sanierung des Gebäudes auf der Liegenschaft investiert werden. Die Bezahlung dafür beauftragter Professionisten sollte aus dem Treuhanderlag erfolgen. Der Kaufvertrag ./A und die Zusatzvereinbarung ./A enthielten diesbezügliche Regelungen.

Die Kläger sind als Unternehmer vorsteuerabzugsberechtigt. Mit dem Käufer war vereinbart, dass sie die Umsatzsteuer von EUR 40.000,00 aus dem zu investierenden
Kaufpreis im Wege der Vorsteuererstattung für sich geltend machen würden.

Durch einen (weiteren) Kaufvertrag verkaufte Käufer A die von den Klägern erworbenen Liegenschaftsanteile an eine wiederum dritte Person (im Folgenden kurz “Käufer B”). Käufer B wiederum verkaufte die Liegenschaftsanteile mit von der Erstbeklagten errichtetem Kaufvertrag (im Folgenden kurz Kaufvertrag ./C) an eine weitere Person (im Folgenden kurz “Käufer C”).

Über Wunsch von Käufer C kam es während aufrechter treuhändischer Abwicklung der Kaufpreisauszahlung zu einem Treuhänderwechsel von der Erstbeklagten zum Zweitbeklagten. Dazu verfasste die Erstbeklagte eine von ihr, dem Erstbeklagten und beiden Klägern unterschriebene Zustimmungserklärung (im Folgenden kurz die “Zustimmungserklärung”), durch die der Zweitbeklagte als Rechtsnachfolger in die Zusatzvereinbarung ./A eintrat. Der Zweitbeklagte übernahm auch den Treuhanderlag von EUR 240.000,00.

Danach legte ein Bauunternehmen (im Folgenden kurz die “Bau GmbH”) dem Zweitbeklagten als Treuhänder vier Rechnungen über insgesamt EUR 240.000,00 (im Folgenden kurz die “Rechnungen”) zur Zahlung vor. Der Zweitbeklagte übermittelte diese Rechnungen Käufer C, nicht aber den Klägern. Nachdem Käufer C die Rechnungen zur Zahlung freigegeben hatte, zahlte der Zweitbeklagte EUR 240.000,00 in bar an die Geschäftsführerin der Bau GmbH aus.

Über das Vermögen der Bau GmbH wurde wenig später das Insolvenzverfahren eröffnet und die Gesellschaft aufgelöst. Die Organe von Käufer C, ebenfalls in der Rechtsform einer GmbH konstituiert, sind unbekannten Aufenthalts.

Die Kläger begehrten zuletzt die Verurteilung der Beklagten zur ungeteilten Hand zur Zahlung von jeweils EUR 34.874,10 samt Zinsen an den Erst- und an den Zweitkläger, in eventu zur Zahlung von EUR 69.748,20 samt Zinsen zur ungeteilten Hand an sie beide. Sie brachten zusammengefasst vor, die im Kaufvertrag ./A vereinbarte Geltendmachung der Vorsteuer durch sie hätte eine korrekte, § 11 UStG entsprechende Rechnungslegung durch die herangezogenen Professionisten vorausgesetzt.bBeim Verkauf der Liegenschaftsanteile durch den Käufer A an Käufer B sei dieser in den Kaufvertrag ./A und die Zusatzvereinbarung ./A eingetreten. Beim weiteren Verkauf der Liegenschaftsanteile durch Käufer B an Käufer C habe ein Betrag von EUR 240.000,00 unverändert für die Sanierungs- und Erhaltungsarbeiten laut Zusatzvereinbarung ./A verwendet werden sollen. Auch Käufer C sei in den Kaufvertrag ./A samt Zusatzvereinbarung ./A und in den Kaufvertrag B eingetreten und es sei ausdrücklich festgehalten worden, dass die Vorsteuer von EUR 40.000,00 aus den Professionistenrechnungen über EUR 240.000,00 den Klägern zustehen solle. Nach dem Treuhänderwechsel hätten die Kläger über Nachforschung erfahren, dass der Zweitbeklagte die Treuhandvaluta ohne ihre Zustimmung und ohne sie informiert zu haben an die Bau GmH ausbezahlt habe. Dies habe einer Bestimmung des Kaufvertrags ./A widersprochen, nach welchem sowohl die Käufer als auch die Verkäufer als Miteigentümer der Liegenschaft in die Rechnungslegungnhätten eingebunden werden sollen. Die Kläger hätten erstmals nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen der Bau GmbH Kenntnis davon erlangt, dass die Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Gebäudes aus dem Treuhandbetrag bezahlt worden seien. Die Rechnungen hätten nicht den Anforderungen des § 11 UStG entsprochen und nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Dadurch sei ein zu gleichen Teilen auf die Kläger entfallender Schaden von EUR 40.000,00 entstanden. Überdies seien den Rechnungen zu Grunde liegende Leistungen überhaupt nicht oder mangelhaft erbracht worden, die Rechnungsbeträge seien daher teilweise nicht fällig gewesen, teilweise wären Gegenforderungen einzuwenden gewesen. Wären den Klägern die Rechnungen der Bau GmbH vor deren Bezahlung vorgelegt worden, hätten sie darauf hingewiesen. Genau das habe die relevante Bestimmung des Kaufvertrags ./A auch bezweckt. Unabhängig davon hätte dem Zweitbeklagten auffallen müssen, dass die Rechnungen in mehrfacher Hinsicht nicht den abgabenrechtlichen Vorgaben entsprochen hätten.

Beide Beklagten begehrten Klagsabweisung.

2. Entscheidungen erster und zweiter Instanz

Mit dem angefochtenen Teilurteil wies das Erstgericht die Klage gegen die Erstbeklagte zur Gänze ab und verurteilte den Zweitbeklagten zur Zahlung von jeweils EUR 20.000,00 samt Zinsen an die Kläger (16 Cg 46/16a des LGZ Wien). Die Entscheidung über die Klagsausdehnung von EUR 29.748,20 s.A. sowie die Kostenentscheidung, jeweils im Verhältnis zwischen den klagenden Parteien und dem Zweitbeklagten, wurden der Endentscheidung vorbehalten. Der hiergegen erhobenen Berufung des Zweitbeklagten wurde nicht Folge gegeben (14 R 146/17v des OLG Wien). Der Zweitbeklagte erhob hiergegen außerordentliche Revision an den Obersten Gerichtshof (5 Ob 91/18w).

3. Entscheidung des Obersten Gerichtshofs

Die außerordentliche Revision des Zweitbeklagten wurde mit ausführlicher Begründung, die nachstehend zusammengefasst wiedergegeben wird, zurückgewiesen, sodass das gegen den Zweitbeklagten ergangene Teilurteil im klagsstattgebenden Teil in Rechtskraft erwuchs.

“1.2. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Erkennbarkeit des Schadens Voraussetzung für den Beginn der Verjährungsfrist (RIS-Justiz RS0034366); die bloße Möglichkeit zur Ermittlung maßgebender Tatsachen ersetzt deren Bekanntsein nicht; nur die Kenntnis von Umständen, aufgrund derer der Geschädigte die einem bestimmten Ersatzpflichtigen zurechenbare Schadensursache ohne nennenswerte Mühe hätte in Erfahrung bringen können, würde ausreichen. Dann gilt die erörterte Kenntnis in dem Zeitpunkt erlangt, in dem sie dem Geschädigten bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre (RIS-Justiz RS0034524 [T21]; RS0034366 [T20]).

1.3. Eine nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilende (RIS-Justiz RS0034524 [T22]) und nicht zu überspannende (RIS-Justiz RS0034603 [T22]) Erkundigungspflicht des Geschädigten ist hier nicht zu erkennen. Sie ergibt sich nicht schon daraus, dass der Steuerberater der Kläger bei ihnen in den Jahren 2012 bis 2014 immer wieder nachfragte, wo die Rechnungen über die im Haus durchzuführenden Arbeiten seien. Diese Rückfragen allein waren kein Anlass für die Kläger davon auszugehen, der Zweitbeklagte könnte den Treuhanderlag aufgrund unzureichender Rechnungen bereits ohne Zustimmung der Kläger ausbezahlt haben. Dass die Arbeiten am Dachgeschoss bereits 2012 begonnen worden waren, ändert daran nichts, war doch nach der Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag der Dachgeschossausbau allein Sache des Käufers. Nur die in der Zusatzvereinbarung genannten Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses waren von den Klägern als Verkäufer im Ausmaß des Kaufpreises mitzufinanzieren. Damit wurde nach den Feststellungen aber erst im Jahr 2014 begonnen, sodass die Kläger vor dem Frühjahr 2015 keinen Anlass hatten anzunehmen, der Zweitbeklagte habe die für die Finanzierung dieser Sanierungsarbeiten vorgesehenen treuhändig erlegten Gelder bereits ohne ihr Wissen ausbezahlt, bevor die Erhaltungsarbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses überhaupt fertiggestellt waren. Dass sich das Berufungsgericht mit der Verletzung der Erkundigungsobliegenheit der Kläger nicht explizit auseinandergesetzt hat, bildet somit keinen relevanten Verfahrensmangel. Der Beginn der Verjährungsfrist ist vielmehr mit dem Zeitpunkt der Kenntnis der Kläger von der Auszahlung der treuhändig erlegten Gelder anzusetzen.

2.1. Ob überschießende Feststellungen in den Rahmen des geltend gemachten Rechtsgrundes oder der Einwendungen fallen und daher zu berücksichtigen sind, ist – abgesehen von Fällen krasser Fehlbeurteilung durch die zweite Instanz – eine nicht revisible Frage des Einzelfalls (RIS-Justiz RS0037972 [T15, T16], RS0112213 [T2]). Eine solche Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts liegt hier nicht vor.

2.2. Die Kläger behaupteten bereits in der Klage, ihnen wären die Rechnungen der die Arbeiten Ausführenden nach Rechnungslegung, aber vor Befriedigung vom Treuhänder zur Stellungnahme und Freigabe vorzulegen gewesen. Diesfalls hätten sie darauf hingewiesen, dass sie nicht § 11 UStG entsprachen und daher nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen, und dass die den Rechnungen zugrunde liegenden Leistungen teilweise überhaupt nicht, teilweise mangelhaft erbracht worden seien. Zweck des Punktes 4 lit b des Kaufvertrags sei es gewesen, den Kaufpreis über Rechnungsvorlage seitens der Kläger und nach Einholung der Zustimmung der Käufer für Sanierungsarbeiten gemäß gesonderter Vereinbarung nach Maßgabe der Rechnungssumme freizugeben und die Zahlung zu leisten.

2.3. Dass es das Berufungsgericht als in den Rahmen des geltend gemachten Klagegrundes fallend ansah, dass den Klägern durch die treuwidrige Auszahlung des Kaufpreises die Möglichkeit genommen wurde, einen anderen Professionisten zu beauftragen, der die Arbeiten nicht nur ordnungsgemäß ausgeführt, sondern auch eine § 11 UStG entsprechende Rechnung gelegt hätte, bedarf daher keiner Korrektur im Einzelfall.

3.1. Fragen des hypothetischen Kausalverlaufs im Fall der Schädigung durch Unterlassung (vgl RIS-Justiz RS0022700) stellen sich nicht, entstand der Schaden der Kläger hier doch durch aktives Tun des Zweitbeklagten, nämlich die Auszahlung des treuhändig erlegten Kaufpreises entgegen den Bestimmungen der Treuhandabrede.

3.2. Nach der jedenfalls vertretbaren, am Wortlaut des Kaufvertrags samt Zusatzvereinbarung ./A orientierten Auslegung des Berufungsgerichts erklärten die Kläger, sich an der Sanierung und Finanzierung des “hausseitigen Teils” der Arbeiten mit dem Kaufpreis von brutto 240.000 EUR zu beteiligen, die auf sie entfallenden Arbeiten in diesem Umfang in Auftrag zu geben und auch zu bezahlen. Den Kaufpreis hätte der Zweitbeklagte als Treuhänder gemäß Punkt 4 der Zusatzvereinbarung ./A aber erst über Rechnungsvorlage seitens der verkaufenden Parteien – somit der Kläger – und Einholung der Zustimmung der kaufenden Partei für Sanierungsarbeiten nach Maßgabe der Rechnungssumme freigeben und Zahlung leisten dürfen. Diese Voraussetzungen waren bei Auszahlung des treuhändig erlegten Kaufpreises durch den Zweitbeklagten nicht erfüllt.

3.3. Dass aber durch dieses vertragswidrige aktive Tun den Klägern die Möglichkeit genommen wurde, ihrerseits Professionisten mit den Sanierungsarbeiten zu beauftragen und/oder eine dem § 11 UStG entsprechende Rechnung zwecks Vorsteuerabzug darüber zu erhalten, liegt auf der Hand und bedarf keiner näheren Erörterung. Einer besonderen Darstellung des hypothetischen Kausalverlaufs im Vorbringen der Kläger bedurfte es nach der vertretbaren Auffassung des Berufungsgerichts somit nicht.

4.1. Die Beurteilung der Frage, ob ein Rechtsanwalt bei der Abwicklung einer mehrseitigen Treuhandschaft seiner hohen Sorgfaltspflicht nachgekommen ist, hat nach den Umständen des Einzelfalls zu erfolgen, weil es dabei immer auf die jeweilige konkrete Treuhandvereinbarung ankommt (RIS-Justiz RS0107573). Eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung ist nicht zu erkennen.

4.2. Es mag zwar sein, dass – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – der Zweitbeklagte als Treuhänder nicht verpflichtet war, eine Rechnungsprüfung etwa in Bezug auf Angemessenheit oder Qualität der erbrachten Bauleistungen vorzunehmen. Dies ändert aber nichts daran, dass sich aus der überbundenen Treuhandabrede eindeutig ergab, dass die über die von den Klägern zu tragenden Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses – ausgenommen Dachgeschossausbau – in Höhe von 240.000 EUR zu legenden Rechnungen der Geltendmachung der dort enthaltenen Vorsteuer durch die Kläger dienen sollten. Nach der jedenfalls vertretbaren Auffassung des Berufungsgerichts wäre es daher Sache des Zweitbeklagten als mehrseitigen Treuhänders gewesen, den Umstand, dass die vorgelegten Rechnungen nicht § 11 UStG entsprachen, im Interesse der Kläger wahrzunehmen und eine – der Treuhandabrede nicht entsprechende – Zahlung im Zweifel nicht ohne weitere Abklärung mit den Klägern vorzunehmen (vgl RIS-Justiz RS0010417; RS0038753).

4.3. Auch die Beurteilung der Vorinstanzen, dem Zweitbeklagten hätte es auffallen müssen, dass die Rechnungen der Sanierungsfirma zwar formal an die Kläger ausgestellt waren, aber sichtlich ohne deren Einbeziehung zu Handen der Zweiterwerberin gelegt wurden, dies darüber hinaus ohne weitere Aufschlüsselung exakt in Höhe des insgesamt erlegten Treuhandbetrags und das zu einem Zeitpunkt, als die Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses noch nicht einmal begonnen worden waren, bedarf im Hinblick auf die Verpflichtung des mehrseitigen Treuhänders zur bestmöglichen Wahrung der Interessen aller Treugeber (RIS-Justiz RS0107334) keiner Korrektur im Einzelfall.”

4. Abzuleitende Rechtssätze

Wenngleich in concreto die außerordentliche Revision des Zweitbeklagten zurückgewiesen gegeben wurde, setzte sich der Oberste Gerichtshof ausführlich mit der Revision des Zweitbeklagten auseinander. Im Rahmen der umfangreichen Begründung seines Urteils bildete bzw verfestigte der Oberste Gerichtshof gleich elf Rechtssätze, die auf der Website der Rechtsvertreterin der Kläger (https://rechtampunkt.at/de/zu-haftung-und-pruefpflichten-des-treuhaenders) zusammengefasst werden.

5. Über die Autoren dieses Fachbeitrags

Dies ist eine Fachinformation der Schmelz Rechtsanwälte OG (https://rechtampunkt.at/de/home), die die Kläger im oben genannten Verfahren vertraten. Die Sozietät mit ihren leitenden Partnern Eva Schmelz (https://rechtampunkt.at/de/eva-schmelz) und Dorian Schmelz (https://rechtampunkt.at/de/dorian-schmelz) ist insbesondere auf Immobilienrecht (https://rechtampunkt.at/de/immobilienrecht), Vertragsrecht (https://rechtampunkt.at/de/vertragsrecht)und die Vertretung vor Gericht (https://rechtampunkt.at/de/vor-gericht) spezialisiert.

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