OLG Brandenburg: Außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags setzt Abmahnung voraus

Bei einer fristlosen Kündigung der gewerblich gemieteten Räume wegen Mängeln, ist eine vorherige Abmahnung erforderlich. Das hat das OLG Brandenburg bestätigt (Az.: 3 U 82/19).

Unbefristete Gewerbemietverträge lassen sich ordentlich kündigen. Haben die Parteien die Kündigungsfrist nicht vertraglich festgelegt, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten nach § 580a BGB. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich ein Gewerbemietvertrag auch außerordentlich kündigen. Ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung durch den Mieter kann beispielsweise das wiederholte Auftreten von Mängeln an der Mietsache sein. In den meisten Fällen ist aber eine vorherige Abmahnung notwendig, damit die außerordentliche Kündigung wirksam ist, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte

Das zeigt auch ein Urteil des OLG Brandenburg vom 7. Juli 2020 (Az.: 3 U 82/19). Hier hatte die Mieterin ihren Gewerbemietvertrag wegen wiederholt auftretender Mängel an der Mietsache außerordentlich und fristlos gekündigt. In den Räumen war es innerhalb von rund zwölf Jahren zu sieben Wassereintritten gekommen. Die Vermieter hatten jedes Mal mit Reparaturen und Reinigungsarbeiten auf den Schaden reagiert.

Da der Mangel offenbar dennoch nicht beseitigt werden konnte, reagierte die Mieterin auf den nächsten Wassereinbruch mit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine vorherige Abmahnung sparte sie sich.

Die Vermieter erkannten die fristlose Kündigung nicht an und klagten auf Zahlung der ausstehenden Miete. Mit Erfolg. Wie schon das Landgericht Cottbus entschied auch das Oberlandesgericht Brandenburg im Berufungsverfahren, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, da es an einer vorherigen Abmahnung fehle.

Auch wenn die Wasserschäden häufiger aufgetreten sind, sei die Abmahnung nicht entbehrlich gewesen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass sie keinen Erfolg gehabt hätte, so das OLG. Denn die Vermieter hätten zuvor jedes Mal auf eine Schadensmeldung mit Reparaturen reagiert. Sie hätten die Mängelbeseitigung folglich nicht endgültig abgelehnt, führte das Gericht weiter aus. Außerdem seien Umfang und Auswirkung der Schadensereignisse nicht so erheblich gewesen, dass der Mieterin ein weiteres – zumindest kurzes – Zuwarten nach Fristsetzung nicht zumutbar gewesen wäre.

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